Главная › Новости

Директор Департамента складской и индустриальной недвижимости компании East Real Маргарита Чугаева с оценкой ситуации на складском рынке Санкт- Петербурга в 2017 году на KOMNED.RU

Опубликовано: 02.10.2018

Совокупный объем сделок аренды за три квартала на рынке складской недвижимости в Петербурге и Ленобласти составил 120 000 кв.м, подсчитали в Knight Frank St Petersburg. Это на 28% больше, чем за аналогичный период прошлого года. На данный момент суммарный объем качественных складских площадей равен примерно 3,2 млн кв.м.

Как указывают в Colliers International, объем нового строительства в сегменте качественных складских помещений в этом году стал самым низким за последние пять лет. Так, с января по сентябрь введено 69 000 кв.м, из них к спекулятивному сегменту относится 23 800 кв.м. По итогам девяти месяцев уровень вакансии достиг самого низкого показателя за последние четыре года – 4,2% (119 900 кв.м).

По оценкам JLL, объем сделок за девять месяцев оказался на уровне 185 000 кв.м. Наибольший объем арендованных площадей пришелся на II квартал – 95 300 кв.м. Заметно возросла активность производственных компаний: их доля за январь-сентябрь составила 24% (и такого не наблюдалось с 2011-го). В абсолютных значениях объем сделок сектора промышленности за первые девять месяцев более чем в два раза превзошел совокупный результат 2016 года. А вот активность торговых операторов снизилась, их доля - 19% в общем объеме.

Отсутствие ввода складских комплексов с вакантными площадями при устойчивом спросе со стороны арендаторов привели к снижению доли вакантных площадей в III квартале на 0,6 п.п., до 6,5%. В спекулятивных объектах доля свободных площадей уменьшилась на 0,9 п.п., до 7,9% (данные JLL).

К крупнейшим сделкам в 2017 году консультанты относят аренду компанией «Алиди» 15 100 кв.м в складском комплексе «Октавиан». Одна из логистических компанией (имя не называется) сняла 14 000 кв.м в индустриальном парке «А Плюс Парк Колпино». Fix Price арендовал 13 800 кв.м в Logicor, а некий дистрибьютор – 11 100 кв.м в «MLP Уткина Заводь». «Балтийский Берег» сел на 6000 «квадратах» в логопарке «Осиновая роща». Кроме того, заключен контракт на строительство распределительного центра Victoria Stenova (9000 кв.м) на территории индустриального парка «PNK Парк Софийская». Компания Raven Russia приобрела логистический парк «Гориго» общей площадью 85 000 кв.м.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Владислав Фадеев,  руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:

- Качественное предложение складских комплексов с возможностью аренды как крупных блоков от 8000 кв.м, так и небольших по площади (2000-3000 кв.м) в основном сформировано либо за пределами КАД, либо на границе города с кольцевой. В черте города также существует возможность аренды, но, как правило, это зоны бывших заводов, не соответствующие техническим характеристикам складов классов А и B.

Южное направление превалирует как среди существующего объема (65%), так и в структуре будущего ввода. Около 82% новых площадей, заявленных до конца 2018 года, разместятся именно на юге. Темпы строительства новых объектов (до конца года обещают сдать еще 22 500 кв.м) на 65% ниже прошлого года – 87 500 кв.м против 247 000 кв.м.

Текущее состояние рынка подталкивает арендаторов к переездам, что связано как с поиском лучших коммерческих условий, так и с изменениями рынков сбыта товара. В структуре спроса за первые три квартала года по-прежнему лидируют дистрибьюторы и логистические компании – 28% и 27% соответственно. Объемы по транспортировке и хранению грузов в Петербурге за январь-октябрь подросли на 4,7% по сравнению с предыдущим периодом прошлого года.

Что же касается built-to-suit, периода активного строительства проектов пришелся на 2015-2016 года. А нынешний спрос – не велик. В 2017 году доля таких объектов в целом снизилась до 35% в объеме ввода. Однако в будущем году мы ожидаем новой волны спроса на строительство складов под требования конкретного заказчика: по нашей предварительной оценке, доля таких проектов составит 60-70% в общем объеме нового строительства.

Алексей Лазутин,  директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

 - Под конец 2017-го – начало 2018-го к вводу заявлено не менее 78 000 кв.м новых качественных складских площадей в таких объектах, как «Логопарк М10», «Октавиан» (2-я очередь), «Федоровский Посад», «Орион» (2-я очередь). Это даст возможность арендаторам найти подходящие площади крупных метражей, предложение которых на данный момент ограничено, а девелоперы начнут предлагать более гибкие условия аренды. Вероятно, рынок вернется к практике заключения предварительных договоров аренды на этапе строительства объектов, что позволит арендаторам получить более выгодные условия и может привести к небольшому снижению средних ставок.

Объем сделок аренды в III квартале превысил прошлогодний показатель более чем вдвое, но при этом сопоставим с результатами 2015 года. Суммарный объем закрытых сделок составил 63 000 кв.м. Очень востребован формат от 1000 до 3000 кв.м, однако предложения помещений небольшой площади в качественных объектах на рынке практически нет. Также наблюдается небольшой дефицит складских площадей на севере города.

За последние пару лет выросла потребность в небольших помещениях для размещения производств, однако текущего объема спроса все еще недостаточно для появления качественного предложения такого формата. Большинство небольших производственных компаний воспринимают удаленность от города негативно и стремятся размещать производства в «сером поясе» - Мебельной, Софийской ул., ул. Маршала Говорова, территории завода «Ильич» у ст. м. «Черная речка», Свердловской наб., наб. Обводного канала, пр. Обуховской обороны, Парашютной ул. и т.п.

После введения контрсанкций начали активно развиваться пищевые, фасовочные производства, а также сегмент комплектующих для электроники. Наиболее распространенный от них запрос – площади от 100 до 500 кв.м. Крупные производители продуктов питания и сопутствующего упаковочного материала формируют в настоящий момент спрос на релокацию в более качественные производственные помещения площадью от 5000 до 12 000 кв.м.

Михаил Тюнин,  заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg:

- По нашим расчетам, до конца года прирост складской недвижимости составит около 46 000 кв.м качественных складских площадей. С логистикой внутри города всегда было трудно, и ситуация будет ухудшаться. Основные причины – прежде всего, плохое состояние дорог, рост количества личного автотранспорта, а также устаревшие здания. Этим обусловлен переезд складов и предприятий за пределы КАД в индустриальные парки и новые промзоны. Особняком пока держится промзона «Парнас» из-за близости к КАД и отсутствия других промзон на севере. «Промку» в городе неизбежно будут перестраивать и менять функционал.

Традиционно самое популярное и развитое - южное направление (Московское, Киевское, Таллинское шоссе). На севере есть дисбаланс – только два качественных парка «Осиновая Роща» и «Орион». Этого явно недостаточно для Петербурга, поэтому здесь есть возможности для развития.

Ротация арендаторов существовала всегда, но, на мой взгляд, их доля невелика. В основном идут сделки с новыми клиентами. А это значит, что отрасль развивается, и интерес к складскому рынку по-прежнему высок.

В сегменте built-to-suit наиболее популярны сейчас объекты в продажу. Это более 50% сделок, и спрос на них только увеличивается. Самое время строить объекты для своих нужд. В среднесрочной перспективе это дешевле, чем арендовать, к тому же на рынке есть девелоперы, у которых уже накоплен большой опыт. Положительную динамику показывают и сделки по покупке земельных участков в индустриальных парках. Коммерческие условия для резидентов индустриальных парков серьезно смягчились: снизились ставки аренды, увеличились сроки арендных каникул, появились комфортные условия для выхода. Если речь идет о продаже помещений, то есть программы рассрочки.

Алла Сидоренко,  руководитель направления складской и индустриальной недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

- По моим оценкам, сейчас в Петербурге сложилась благоприятная ситуация для инвесторов и девелоперов, которые заинтересованы в проектах спекулятивной складской недвижимости. К основным факторам можно отнести гибкость в ценообразовании и сроков оплаты по участкам, предлагаемым частными собственниками земельных массивов. Причем в последнее время именно продавцы активно участвуют в организации инженерной и транспортной инфраструктуры, дабы повысить заинтересованность покупателей. Кроме того, в банковских активах присутствуют крупные земельные массивы, которые зачастую в 3-4 раза дешевле предложений от частных землевладельцев. 

Наиболее привлекательным остается покупка готового качественного складского объекта, уже заполненного арендаторами. Окупаемость подобных проектов – 5-6 лет при правильном выборе локации и оценке финансовых потоков. Самые «вкусные» предложения собственники предпочитают не афишировать. У нас в работе сейчас несколько таких объектов.

Продолжается строительство очередей в крупных складских парках класса А: на севере – «Октавиан», «Осиновая Роща» и «Инвест Бугры», на юге – «Армада» и Nord Way. Востребованы проекты и под конкретного заказчика - как аренда, так и покупка/продажа. В качестве яркого примера назову продажу распределительного центра компании «Перекресток» (34 000 кв.м) на территории «А Плюс Парк Шушары».

В этом году увеличилась активность спроса на аренду в сегменте light industrial – на небольшие складские и производственные помещения от 500 до 2000 кв.м. Такие арендаторы в основном размещены на территориях бывших заводов, где изношенность зданий достигает 70%, а арендные ставки могут составлять от 500 до 700 рублей за метр. Но для частных инвесторов подобные объекты не интересны.

Маргарита Чугаева, директора отдела складской и индустриальной недвижимости East Real:

- В этом году можно отметить оживление спроса на аренду складских помещений; но большинство клиентов имеют ограниченный бюджет. Впервые за долгое время девелоперы начинают говорить о планах по строительству новых спекулятивных складских комплексов. Прежде всего, популярны те объекты, владельцы которых готовы вести переговоры и имеют гибкую ценовую политику; есть спрос на помещения в черте города с хорошей транспортной доступностью и возможностью добраться до объекта на общественном транспорте. К сожалению, подобных вакантных объектов в хорошем состоянии крайне мало; традиционно востребовано южное направление.

Вакансия еще есть, но она постепенно снижается. Тем не менее еще можно найти свободные блоки по 10 000 кв.м за пределами города; в качественных объектах в черте города свободных площадей значительно меньше. Ротация существует, прежде всего, за счет того, что компании оптимизируют арендуемые площади. Некоторые хотят улучшить условия аренды, переехав в помещение более высокого класса.

Вячеслав Зелепуга,  коммерческий директор A Plus Development:

- В целом ситуация на петербургском складском рынке в этом году практически не изменилась. Определенная ротация арендаторов присутствует, но, как правило, за клиентов стараются держаться. Вакансия сохраняется, в том или ином объеме она есть везде. Реальная, с учетом скрытой, по итогам года составит порядка 7-10%. Доля свободных площадей на объектах компании сократилась незначительно. Наиболее интересная наша локация – «А Плюс Парк Санкт-Петербург-1» в Шушарах.

Формат build-to-suit востребован и будет востребован в ближайшие годы по той причине, что имеющиеся складские объекты не подходят конечным потребителям и не позволяют им достичь эффективности производимых операций. Самой крупной сделкой компании стало заключение контракта с онлайн-ритейлером Wildberries на строительство распределительного центра на Симферопольском шоссе в Москве. Общая площадь объекта составит 145 000 кв.м. Его планируют сдать в эксплуатацию в I квартале 2019 года. Этот комплекс можно назвать рекордным. Он станет крупнейшим объектом, построенным под конечного клиента за всю историю рынка российского рынка складской недвижимости.

Драйвером развития складского рынка становится E-commerce. Этот сегмент является крайне растущим рынком, он и создает потребность в строительстве складских площадей. Мы находимся в постоянном диалоге с российскими онлайн-ритейлерами, которые входят в ТОП-5. У них всех есть планы по активному развитию. Для эффективной работы склад под E-commerce должен соответствовать несколько иным требованиям, чем предлагает стандартный формат класса А.  

Источник http://komned.ru